Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente d'un terrain isolé (hors lotissement), ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Ce document n'est pas obligatoire. Toutefois, il est recommandé pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acquéreur et déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente du terrain s'effectuera.
De quoi s'agit-il ?
Une promesse de vente pour l'achat d'un terrain isolé (hors lotissement) peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente.
Promesse unilatérale de vente
Lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente du terrain, mais qu'il n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut réserver le terrain pendant un délai clairement précisé par le vendeur. Cet acte n'engage que le vendeur, l'acquéreur est libre d'acheter ou non le terrain.
La promesse unilatérale de vente peut être réalisée :
- par acte sous seing privé, c'est-à-dire directement par le vendeur et l'acquéreur, éventuellement par l'intermédiaire d'un agent immobilier,
- ou par acte authentique, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire.
Si l'acte est réalisé sous seing privé, il doit impérativement être enregistré dans les 10 au bureau d'enregistrement du centre des impôts du vendeur ou de l'acquéreur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.
La loi ne désigne pas qui du vendeur ou de l'acquéreur est chargé d'accomplir cette démarche. Le vendeur et l'acquéreur doivent donc se mettre d'accord pour désigner cette personne. Cette démarche devra être faite directement sur place.
Compromis de vente
Un compromis de vente peut être signé lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente du terrain. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acquéreur sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
Le compromis peut être réalisé :
- par acte sous seing privé, c'est-à-dire directement par le vendeur et l'acquéreur, éventuellement par l'intermédiaire d'un agent immobilier,
- ou par acte authentique, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire.
Toutefois, un acte authentique est toujours exigé dès lors que la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois.
Contenu
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Coordonnées du vendeur et de l'acquéreur
- Descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte
- Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
- Existence ou non d'un bornage du terrain
- Existence ou non d'hypothèque et de servitude sur le terrain
- Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et nom de la personne devant payer ces honoraires
- Prix de vente et modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
- Durée de validité de la promesse de vente
- Date limite de signature de l'acte de vente (elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)
- Délai de livraison du terrain
- Condition suspense de prêt s'il y a lieu.
La promesse de vente doit obligatoirement être accompagnée d'un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols.
A savoir
il est recommandé à l'acquéreur d'inclure dans la promesse de vente des clauses suspensives qui lui assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions. Exemples : obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel, voire d'un permis de construire ; recours à une étude de sol.
Notification
La promesse de vente peut être :
- remise en main propre,
- ou envoyée à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception.
Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf si les parties décident de remettre l'unique original à un professionnel (notaire, agent immobilier).
Rétractation
Le droit de rétractation n'est pas prévu dans le cadre de l'achat d'un terrain isolé (hors lotissement). Ce droit n'est valable que pour l'achat d'un terrain situé dans un lotissement.
Le vendeur et l'acquéreur peuvent toutefois insérer une clause dans la promesse de vente prévoyant la possibilité d'un tel droit. Dans ce cas, l'acquéreur dispose du délai contractuel pour renoncer à l'achat du terrain.
Ce délai commence le lendemain :
- de la remise de la promesse de vente en main propre,
- ou de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente.
L'acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai indiqué dans la promesse de vente.
Indemnité d'immobilisation du terrain
Au moment de la signature de la promesse de vente, le vendeur peut demander une somme d'argent pour réserver le terrain à l’acquéreur.
Cette somme est appelée indemnité d'immobilisation du terrain. Elle est obligatoire dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente d'une durée supérieure à 18 mois. Dans ce cas, elle représente au minimum 5% du montant de la vente. Cette somme sera ensuite déduite du prix de vente du terrain.
Si la vente définitive n'est pas conclue, la somme versée est rendue à l'acquéreur.
Attention
aucune somme ne doit être versée par l'acquéreur avant la signature de la promesse de vente.
Covid 19 : prolongation de délais et signature à distance
L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020
modifiée par l'ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020
prolonge certains délais.
Code civil : article 1124
Code civil : article 1375
Code civil : article 1589
Code civil : article 1589-2
Code de la construction et de l'habitation : articles L112-20 à L112-25
Code de la construction et de l'habitation : articles R112-6 à R112-8
Code de la construction et de l'habitation : articles L290-1 et L290-2
Code de la consommation : articles L313-40 à L313-42
Définition : Servitude
Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage)
Définition : Acte authentique
Document établi par un officier public compétent (notaire, huissier, officier d'état civil), rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même force qu'une décision judiciaire
Définition : Acte sous seing privé
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)
Définition : Jour ouvrable
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise
Définition : Hypothèque
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
