Obligation du locataire : assurance habitation

Le locataire titulaire d'un bail d'habitation (logement vide, meublé ou bail mobilité) a l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre (incendie, dégâts des eaux, ...). S'il ne le fait pas, le bailleur peut résilier le bail, ou souscrire une assurance à la place du locataire en répercutant le coût sur le montant du loyer.

Souscription d'une assurance par le locataire

Le locataire doit souscrire une auprès de la compagnie d'assurance de son choix.

Cette assurance sert à le couvrir contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion).

Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance (attestation d'assurance)  :

• lors de la remise des clefs,
• à chaque renouvellement du contrat de bail,
• chaque année, à la demande du bailleur.

Absence d'assurance du locataire

Si le locataire ne transmet pas au bailleur un justificatif de souscription d'assurance lors de la signature initiale du contrat de bail, ou lors du renouvellement du bail ou en cours de bail lorsque le bailleur lui en fait la demande, alors le bailleur peut choisir de résilier le contrat de bail de souscrire une assurance à la place du locataire.

Résiliation du contrat de bail

Le contrat de bail peut ou non inclure une clause prévoyant la résiliation de plein droit (clause résolutoire) du contrat de location pour non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

Le bailleur doit envoyer au locataire un commandement par huissier lui demandant de prendre une assurance habitation.

Si 1 mois après la délivrance du commandement, le locataire ne s'est pas assuré, le bailleur doit saisir le tribunal pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Il peut saisir le juge en .

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

Souscription de l'assurance pour le compte du locataire

Le bailleur peut souscrire une assurance à la place de son locataire, en cas de défaut d'assurance de ce dernier.

Pour cela, le bailleur doit d'abord envoyer à son locataire une courrier recommandé avec avis de réception indiquant sa volonté de prendre une assurance à sa place. Le locataire aura alors 1 mois pour prendre une assurance.

L'envoi de ce courrier prive le bailleur de la possibilité de résilier le bail en cas de défaut d'assurance, même en cas de clause résolutoire.

Si le locataire n'est toujours assuré passé le délai de 1 mois, le bailleur peut souscrire lui-même à une assurance.

Le montant total de la prime annuelle souscrite par le bailleur, éventuellement majorée dans la limite de 10%, est ensuite récupérable par le bailleur par 1/12ème chaque mois au moment du paiement du loyer. Le montant ainsi récupéré doit être inscrit sur :

• l'avis d'échéance,
• et la quittance remise au locataire.

Une copie de l'attestation d'assurance est remise au locataire.

Si le locataire quitte le logement avant l'échéance du contrat d'assurance, le bailleur :

• doit résilier le contrat,
• et peut récupérer la fraction de prime exigible auprès du locataire.

Le locataire peut toujours mettre fin à l'assurance souscrite par le bailleur en s'assurant lui même.

Définition : Mise en demeure