Location immobilière : travaux à la charge du bailleur

A la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement (vide ou meublé) en bon état. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l'obligation de les les faire réaliser. S'il ne le fait pas, le locataire dispose de voies de recours.

Durant le bail

Travaux à la charge du bailleur

Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (installation d'un digicode, ...)
Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste, ...)
Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante, ...)
Travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent
Entretien des toitures et façades végétalisées

A savoir

certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Avant de réaliser les travaux

Informer le locataire

Avant le début des travaux, le propriétaire a l'obligation d'informer le locataire de leur réalisation. Il doit adresser une par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit obligatoirement préciser :

la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...)
et leur mode d'exécution (date de début, durée, nécessité d'accès etc...).

Si ces travaux sont urgents (exemple : chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Il n'est pas obligé de permettre l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.

Dédommager le locataire

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Par ailleurs, si les travaux :

présentent un caractère abusif
ou ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification de travaux
ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement pour demander :

l'interdiction des travaux entrepris
ou l'interruption des travaux entrepris
ou la résiliation du bail, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Où s'adresser : Tribunal judiciaire ou de proximité

Si le propriétaire ne fait pas les travaux

Recours

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

une commission départementale de conciliation,
ou le greffe du tribunal.

Où s'adresser : Tribunal judiciaire ou de proximité

Attention

même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Sanction

S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

contraindre le bailleur à les exécuter,
autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

A la mise en location

Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Toutefois, le bailleur et son locataire peuvent s'accorder en vue de sa remise en état.

Obligation de mettre en location un logement en bon état

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement qui est notamment :

en bon état d'usage et de réparations,
et doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Exception

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
la durée de cette imputation,
et, en cas de départ anticipé du locataire, les conditions de son dédommagement.

Où s'adresser : Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

Réclamer au propriétaire l'exécution de grosses réparations

Attestation de travaux d'amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc public

Attestation de travaux d'amélioration de la performance énergétique pouvant donner lieu à une participation du locataire du parc privé

Référence : Obligations du bailleur

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 6

Référence : Information du locataire et adaptation du logement

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 7

Référence : Travaux en cas de vétusté ou force majeure

Code civil : article 1755

Référence : Articles 1719, 1720, 1723 et 1724 : obligations bailleur, interdictions bailleur, réparations urgentes

Code civil : articles 1714 à 1751-1

Référence : Logement décent

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

Référence : Travaux d'adaptation

Décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 sur les travaux d'adaptation du logement aux personnes handicapée ou en perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire

Référence :

Réponse ministérielle du 9 novembre 2018 sur l'entretien des toitures et des façades végétalisées

Définition : Vétusté d'un logement loué (résidence principale)

État d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement

Définition : Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives

Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...

Définition : Notification

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne