Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.

Opérations concernées

Plus-values imposables

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)
  • Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en société.

A savoir

la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.

Plus-values exonérées

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur.

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

  • Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
  • Vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.

    De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente

  • Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2020
  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans

  • Bien vendu à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022)
  • Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022)
  • Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
  • Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

  • Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 815 € pour la première part de quotient familial pour l'année 2017 pour une cession effectuée en 2019
  • Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25 432 € pour la première part de quotient familial pour l'année 2017 pour une cession effectuée en 2019
  • Personne non résidente en France

Calcul de la plus-value

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :

  • Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat
  • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
  • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat
  • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Imposition

Abattement

La plus-value est diminuée d'un qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L' est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de .

  • Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % * 5) . Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € * 30 % soit 3 000 €. Vous déclarerez alors en revenu 7 000 € ( 10 000 € - 3 000 €).
  • Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % * 5) . Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € * 8,25 % soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € ( 10 000 € - 825 €).

Abattement exceptionnel en zones tendues

Un abattement exceptionnel de s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée entre le 1 janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à si des logements sociaux représentent au moins de la surface totale des constructions.

L'abattement peut ne pas s'appliquer si le vendeur et l'acheteur ont des liens familiaux (par exemple s'ils sont ).

A savoir

les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de .

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à . Le taux varie de à selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

A savoir

vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale , ainsi que sur le site impots.gouv.fr .

Déclaration et paiement

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • Démarches auprès de l'administration fiscale
  • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
  • Établissement de la déclaration
  • Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

  • Montant de la plus-value déclarée par le notaire
  • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1ère cession d'un logement autre que votre résidence principale.

La déclaration par internet est obligatoire si votre est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

Déclaration 2020 en ligne des revenus de 2019

Avant de valider votre déclaration préremplie en ligne, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter. Conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

En 2020, vous pouvez déclarer vos revenus sur formulaire papier si vous remplissez l'une des conditions suivantes :

  • Votre résidence principale n'est pas équipée d'un accès à internet
  • Elle est équipée d'un accès à internet, mais vous n'êtes pas en mesure de faire votre déclaration en ligne.

Vous utiliserez la déclaration papier préremplie reçue entre le 20 avril et le 12 juin 2020. Selon votre situation, il s'agit de la déclaration ou . La déclaration regroupe les principales réductions et crédits d'impôt.

Si vous ne recevez pas d'imprimé (, , ), vous pouvez ou télécharger les déclarations nécessaires à partir de début mai sur ou www.impots.gouv.fr.

Certains revenus sont à déclarer sur une déclaration annexe. Vous pouvez également les télécharger en ligne. Les principales déclarations annexes sont les suivantes :

  • Formulaire 2044 pour la déclaration des revenus fonciers
  • Formulaire 2074 pour la déclaration des plus-values mobilières
  • Formulaire 2047 pour les revenus encaissés à l'étranger

Avant de signer votre déclaration, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter.

Vous n'êtes pas obligé de joindre les pièces justificatives à votre déclaration papier sauf s'il s'agit de documents établis par vos soins (liste détaillée de vos frais réels par exemple). Toutefois, conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

Où s'adresser : Impôts Service

Par téléphone: 0 810 467 687

Où s'adresser : Notaire

Impôts : accéder à votre espace Particulier

Simulateur de calcul pour 2019 : impôt sur les revenus de 2018

Déclaration 2020 en ligne des revenus de 2019

Déclaration 2019 complémentaire des revenus 2018

Déclaration 2019 de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers

Déclaration 2019 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir

Déclaration 2019 de plus-value - Cessions de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière

Déclaration 2019 de plus-value d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière

Référence : Plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers (articles 150 U à 150 VH)

Code général des impôts : articles 150 A bis à 150 VH

Référence : Indication du montant des plus-values immobilières sur la déclaration de revenus

Code général des impôts : articles 170 à 175 A

Référence : Taux d'imposition des plus-values immobilières

Code général des impôts : article 200 B

Référence : Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Code général des impôts : article 1609 nonies G

Référence : Abattement exceptionnel pour les zones tendues

Article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017

Référence : Mentions obligatoires sur l'acte de vente en cas de demande d'exonération pour 1ère cession d'un logement (article 41 duovicies-0 H), détermination du prix de cession et d'acquisition (articles 41 duovicies H et 41 duovicies I)

Code général des impôts, annexe 3 : articles 41 duovicies D à 41 duovicies I

Référence : Contribution sociale sur les produits de placement (dont les plus-values immobilières : 2° du I)

Code de la sécurité sociale : article L136-7

Référence :

Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI relatif aux plus-values immobilières

Référence :

Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-10 relatif à la détermination de la plus-value immobilière brute

Référence :

Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-20 relatif à la détermination de la plus-value immobilière imposable

Référence :

Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-TPVIE relatif à la taxe sur les plus-values immobilières élevées

Référence :

Arrêté du 29 décembre 2017 fixant la liste des communes pour l'application de l'abattement prévu à l'article 28 de la loi de finances rectificative pour 2017

Référence :

Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI6-10-40 relatif aux exonérations de plus-values immobilières

Définition : Servitude

Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage)

Définition : Vivre en couple

Mariage, Pacs ou concubinage (union libre)

Définition : Abattement

Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul d'un impôt (revenus, valeur d'un bien, etc.)

Définition : Assiette

Base de calcul

Voir aussi